CONSTRUIR TU PROPIA CASA



POR DONDE EMPEZAR



Es normal que tengas muchas dudas sobre cómo empezar y cuáles son todos los pasos que hay que dar para poder construir tu vivienda ideal.

Muchas personas cometen el error de empezar por contratar al albañil o a la constructora que va a hacer la casa. No es nada recomendable empezar por buscar al contratista. Este es un paso que requiere de otros muchos antes para que, de verdad, la construcción de tu vivienda comience y acabe sin problemas.



Lo primero que hay que tener claro es saber qué es lo que necesitas, cómo necesitas que sea tu casa. Tienes que pararte a pensar cuántas habitaciones vas a necesitar, cuántos baños, si vas a necesitar un garaje, un despacho, un cuarto de juegos para tus hijos, el tamaño de tu cocina, una piscina, un jardín, qué presupuesto tienes disponible, si vas a necesitar financiación...

¿Dónde vas a construir la vivienda? ¿Tienes ya el solar o terreno para construirla? ¿Se adapta ese terreno a tus necesidades? Si aún no lo tienes habrá que buscar uno que se adapte a lo que necesitas. Para ello es interesante tener un estudio previo de esas necesidades, realizado por un Técnico, en el que se defina como mínimo la superficie de la vivienda necesaria ya que en función de esto necesitarás una superficie de parcela que permita edificar en ella esa superficie de vivienda. Nosotros podemos ayudarte con ese estudio previo de necesidades. Una buena elección te ayudará a minimizar los costes de construcción y optimizar el espacio disponible.

Cuando ya tengas la parcela necesitarás un Equipo Técnico que se encargue de la redacción del Proyecto. Y sería una sabia decisión el contar ya con este Equipo a la hora de escoger el terreno. Un Arquitecto se encargará de redactar el Proyecto de tu vivienda ideal personalizándolo a tus gustos y necesidades. Además será necesario contar también con otros técnicos que colaboren desde la fase de proyecto, ya que las Normas de obligado cumplimiento son muchas y siempre será mejor contar con especialistas como son los Ingenieros y los Arquitectos Técnicos ya que unos se encargarán del diseño de las instalaciones de la vivienda y otros se encargarán de comprobar que lo que se diseña es perfectamente construible. Además hay que tener en cuenta, desde la fase de proyecto, los aspectos preventivos para evitar que ocurran accidentes durante la construcción de tu vivienda. Necesitarás, obligatoriamente, que nuestro Equipo redacte un Estudio de Seguridad y Salud el cual se incluirá en el Proyecto... Nuestro Equipo Técnico cuenta también con especialistas en esta materia y harán la función de Coordinadores de Seguridad y Salud. Tenemos la experiencia y el conocimiento para acompañarte durante todo el proceso para que te apoyes en nosotros a la hora de tomar las decisiones importantes y para solucionar cualquier cuestión de índole técnica.

Una vez que ya tienes el terreno, el Equipo Técnico y el Proyecto ya se puede empezar a tramitar la Licencia de Obra y mientras ésta se gestiona, se puede licitar o elegir al Contratista o contratistas que realizarán la obra. No se puede conseguir un presupuesto fiable de lo que costará tu casa si no tienes previamente un buen Proyecto que defina todas las partidas que hay que ejecutar para construirla. Un constructor no puede dar un presupuesto fiable sin basarse en un Proyecto y en las partidas de obra que en él se definen. Es por eso que es un error el empezar por contratar al albañil primero. Los principales factores que van a incidir sobre el presupuesto de construcción de tu casa son: La UBICACIÓN, GEOMETRÍA, RELIEVE y TIPO DE TERRENO de la parcela. El TIPO de vivienda que quieres. El TAMAÑO de la misma. La CALIDAD de los materiales que se van a emplear y la CONTRATA que vaya a realizar los trabajos. Nuestro Equipo Técnico te ayudará en la toma de decisiones para elegir, de la manera que más te convenga, todos estos factores y así garantizar la satisfacción de todas tus necesidades. Nosotros nos podemos encargar también de ayudarte a seleccionar a las empresas y profesionales que intervienen a lo largo de todo el proceso de construcción de tu vivienda.



Estos son los pasos que normalmente deben darse desde que te planteas la idea de construir tu vivienda hasta que ésta se materializa: Es una aproximación a la realidad, planteada para que te sirva de ayuda u orientación. No se trata de una relación exhaustiva ni exacta, por lo que pueden aparecer nuevos pasos intermedios y desaparecer otros.

Una vez que tienes la parcela, básicamente necesitarás un proyecto técnico visado por Colegio Oficial, redactado por un profesional con competencias legales. Con dicho proyecto seguramente deberás realizar las siguientes tareas:
- Solicitar la licencia urbanística en el ayuntamiento.
- Contratar un constructor.
- Contratar una póliza de seguro por daños materiales (obligatoria para obra nueva si cambia de propietario antes de 10 años desde la fecha de construcción).
- Solicitar un crédito hipotecario con una entidad bancaria si no dispones del dinero necesario.



A) ENCARGO Y REDACCIÓN DEL PROYECTO

Contacta con nuestro Equipo Técnico para que te asesore profesionalmente. Tendrás que facilitar al arquitecto toda la documentación y datos que te solicite para la redacción del proyecto.
Con ello conseguirás que el producto final se ajuste fielmente a tus necesidades reales.
El arquitecto analizará cada una de tus ideas sobre cómo como quieres que sea tu vivienda ideal, y te hará una serie de preguntas o comentarios de aclaración para afinar al máximo en tus preferencias y evitar la aparición de posibles incompatibilidades. Posteriormente tendrás que encargar un estudio geotécnico del terreno y facilitárselo al arquitecto.
Con la entrada en vigor de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, estás obligado a contratar un seguro de daños materiales (solo para obra nueva y en caso de que vayas a venderla antes de 10 años). La compañía aseguradora te exigirá la presencia de una entidad de control de calidad independiente de la dirección facultativa, que a su vez te requerirá una serie de datos, pruebas y ensayos, entre ellos un estudio geotécnico del terreno.
Cuanto antes hagas este estudio geotécnico mejor, puesto que dicha información podrá ser ya recogida en el proyecto por el arquitecto, lo que redundará en una mayor calidad del mismo y adecuación a la realidad.



Te informaremos sobre todos los profesionales que deberán intervenir durante el proceso de proyecto y construcción del edificio.
No creas que sólo necesitarás un arquitecto, generalmente necesitarás la presencia de más profesionales. Nuestro Equipo Técnico de colaboradores está formado por Arquitectos, Arquitectos Técnicos e Ingenieros colegiados en sus respectivos colegios oficiales y disponen de la experiencia necesaria para afrontar cualquier cuestión de índole técnica.

a) Fase de redacción de proyecto
En esta fase interviene fundamentalmente el arquitecto junto con otros técnicos: ingeniero y arquitecto técnico.
Coordinador en materia de seguridad y salud en fase de proyecto: generalmente no será preciso. Esta labor suele realizarla el arquitecto y su equipo durante la misma redacción del proyecto.

b) Fase de obra
Aquí intervienen muchas personas y organismos, fundamentalmente los siguientes:

- Arquitecto: es el director de la obra y forma parte, junto con el arquitecto técnico, de la Dirección Facultativa.

- Arquitecto técnico o Aparejador: interviene durante la fase de dirección de ejecución de la obra y tiene un contacto mucho más estrecho con los trabajos. Formará parte, junto con el arquitecto, de la Dirección Facultativa.

- Coordinador de seguridad y salud: es necesario cuando las obras superan una determinada cantidad económica y cuando es previsible que en la obra vayan a coincidir simultáneamente trabajadores de distintas especialidades o si hay subcontratistas (casi siempre). Su función principal es comprobar las medidas de seguridad y la prevención de riesgos para evitar al máximo los accidentes durante la obra.

- Organismo de control técnico de la edificación u OCT: independientemente del control técnico que llevarán a cabo el arquitecto y el arquitecto técnico, es obligatoria la presencia de un organismo de control técnico de la edificación solo cuando se debe constituir la póliza de seguro decenal. Se encargan de supervisar la ejecución de las obras paralelamente a la que realizan el arquitecto y el arquitecto técnico o aparejador, sin que puedan sustituirlos. Suele ser un Arquitecto Técnico que realiza visitas periódicas a la obra.

- Laboratorio de control de calidad: es obligatorio realizar una serie de ensayos de control de calidad que deben realizarse por un laboratorio especializado. Se encargan de realizar el estudio geotécnico del terreno así como de los ensayos de los distintos materiales (obligatorios siempre).



Te informaremos de qué documentación necesitarás según la obra que se vaya a construir.

Necesitarás que te preparemos la siguiente documentación:
- PROYECTO BÁSICO: es imprescindible para obtener la licencia urbanística del ayuntamiento.
- PROYECTO DE EJECUCIÓN: es imprescindible para el inicio de las obras. Generalmente el arquitecto suele redactar un documento conjunto llamado PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN.
- Si para ejecutar las obras es preciso demoler antes un edificio, necesitarás además un PROYECTO DE DEMOLICIÓN.
- ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD EN LA CONSTRUCCIÓN. Es siempre necesario.
- Si la obra tiene instalaciones especiales o supera determinadas cifras de potencia, posiblemente necesitarás PROYECTOS ESPECÍFICOS DE INSTALACIONES, que suele pedir el Servicio Provincial de Industria de la DGA. En general estos proyectos los redactará un ingeniero industrial, que también llevará la dirección de la obra respectiva y emitirá los correspondientes certificados.



B) ANTES DE INICIAR LAS OBRAS

Cuando el proyecto haya sido acabado: El arquitecto depositará en el correspondiente colegio oficial de arquitectos los ejemplares del proyecto para su visado, junto con varias copias. Un ejemplar se quedará en el mismo colegio, otro se lo enviarán al arquitecto, y los restantes serán para tí.

Solicitud de la Licencia de Obras en el Ayuntamiento: Deberás solicitar la licencia de obras en el ayuntamiento, para ello deberás rellenar una instancia y presentar el proyecto. Generalmente te pedirán dos o tres ejemplares del mismo, aunque, dependiendo de la complejidad del proyecto, pueden solicitarte más (si necesita más copias te las facilitará el al arquitecto).

La solicitud de licencia de obras lleva aparejada una serie de informes:
- Informe urbanístico del técnico municipal.
- Informe de habitabilidad de la Diputación General correspondiente (en caso de viviendas destinadas a albergar personas).
- Informe de la Comisión de Patrimonio (en caso de municipios con algún tipo de protección histórico-artística o cuando el edificio sobre el que se actúa está catalogado, o cuando se está próximo a un edificio catalogado).
- Informe del Servicio Provincial de Industria de la Diputación General correspondiente cuando hay instalaciones importantes.
- Informe del Servicio Provincial de Turismo de la Diputación General correspondiente cuando el edificio se destina a hotel, albergue, casa rural...
- Informe de la Confederación Hidrográfica correspondiente si se producen vertidos a ríos, lagos,... o cuando se pretende disponer una fosa séptica
- etc.

Si lo necesitas nuestro Equipo Técnico se puede encargar de gestionar, en tu nombre, la solicitud de la Licencia de Obras.



Solicita ofertas a distintos constructores y gremios.

Para contratar a un constructor, contacta con varios de ellos y pídeles presupuesto de las obras. Deberás proporcionarles la documentación de proyecto a los constructores de cara a que puedan ofrecerte una oferta precisa.

Características a analizar de cada oferta:
- Comprobar que la oferta incluye TODAS LAS PARTIDAS de la obra o si se dejan determinados capítulos sin presupuestar (fontanería, electricidad,...) Si es así deberás tener además en cuenta las ofertas de los profesionales de estos capítulos (fontanero, electricista,...), bien porque se las proporcione el constructor (subcontratas del constructor), bien por que las consultes tú directamente a los distintos gremios (subcontratas del promotor).
- Examinar las FECHAS previstas de inicio y final de obra.
- Y por supuesto, el PRECIO. En principio, desconfía de todas aquellas empresas que te facturen por tiempo o jornales: probablemente te pueda salir muy caro. Puedes encontrar diferencias muy importantes de precios entre unos constructores y otros. No te dejes deslumbrar por las ofertas más baratas, puede haber gato encerrado (distintas calidades y acabados).
- El TAMAÑO DE LA EMPRESA: una empresa muy pequeña es válida para obras pequeñas y sin complejidades técnicas, una empresa mayor suele tener más medios y mejor cualificación técnica, pero también suele costar más.



Es importante que analices el asunto de las SUBCONTRATAS:

- Las subcontratas suelen realizarse para tareas específicas y especializadas (instalaciones, carpinterías y algunos revestimientos). En general los que las realizan son especialistas en su trabajo, lo que es una garantía de calidad.
- Por contra, la presencia de subcontratas exige SIEMPRE la existencia de un COORDINADOR EN MATERIA DE SEGURIDAD Y SALUD en la obra, por lo que tendrás que abonar los honorarios de este servicio y deberás tenerlo en cuenta en tu previsión de fondos (salvo que no vayan a coincidir físicamente en la obra un subcontratista con otros trabajadores distintos de su especialidad, cosa francamente difícil).



Contratación del constructor:
Antes de proceder a contratar pide asesoramiento a nuestro Equipo Técnico, ya que éste evaluará si las ofertas presentadas se ajustan al proyecto, sobre todo en calidades y materiales.
Una vez decidido quien será el constructor, es preferible que si vas a hacer modificaciones en la obra las pactes con el contratista antes de empezar y contrates bajo un PRESUPUESTO CERRADO de esta forma evitarás sorpresas desagradables por modificaciones durante la ejecución, que todos los contratistas suelen cobrar algo más caras. En cualquier caso, pacta siempre con el contratista que cualquier modificación extraordinaria que se haga, se pagará a precios de proyecto o a los precios que se designe en acuerdo entre constructor, promotor y dirección facultativa.
Es también muy recomendable que pactes una RESERVA DE GARANTÍA, esto es, solo abonas un porcentaje (generalmente un 95%) de los trabajos facturados, y el 5% restante lo abonarás transcurrido un tiempo después de entregada la obra (generalmente un año) de esa forma podrás detectar pequeños fallos o imperfecciones que pudieran aparecer antes de haber concluido completamente la relación contractual con el constructor. Puedes hacer lo mismo mediante un seguro suscrito por el constructor.



Contratar a un arquitecto técnico:
El arquitecto técnico es, en general, imprescindible y obligatorio en la mayoría de las obras. Aunque el arquitecto es el mejor conocedor del proyecto y supervisa las obras, es el arquitecto técnico o aparejador quien realiza el seguimiento técnico pormenorizado de la obra. Revisa los materiales antes, durante y después de la ejecución y es, en general, quien asume las tareas de coordinación en materia de seguridad y salud durante la construcción. La principal función del Arquitecto Técnico (o Aparejador) es la de controlar que las obras se realicen siguiendo el Proyecto y que los métodos de trabajo sean los aconsejables siguiendo la norma de la buena construcción. Es el que dirije la ejecución material de la obra.
Es muy recomendable que el arquitecto técnico sea de la confianza del arquitecto y que entre ellos haya una colaboración y un entendimiento. Es por ello que en nuestro Equipo Técnico contamos con ambos profesionales para poderte ofrecer una excelente Dirección Facultativa formada por ambos.
Por norma general, desconfía de aquellos arquitectos técnicos propuestos por el constructor: la labor del técnico es la de supervisar la obra, verificar que el constructor realiza bien su trabajo, con los materiales adecuados y que llegue a tus manos en perfectas condiciones. Un arquitecto técnico propuesto por un constructor puede ser que tenga algún tipo de relación con él, y por tanto no será objetivo a la hora de juzgar la calidad de la ejecución de la obra. En VARMER te garantizamos ser totalmente independientes de cualquier Contratista. Es la única forma de realizar nuestro trabajo con objetividad, profesionalidad y siempre velando por tus intereses."



En caso de que vayas a necesitar un crédito hipotecario:
Si vas a necesitar un crédito hipotecario deberás tener en cuenta lo siguiente:

- En el banco te solicitarán abundante documentación: copia del proyecto visado y de la licencia de obras como mínimo.
- Al contratar el seguro hipotecario, casi con total seguridad, el banco te obligará a contratar además el seguro de responsabilidad por daños en la construcción (obligatorio para obra nueva si la vas a vender antes de diez años) con una determinada compañía, generalmente vinculada o dependiente del mismo banco. Tenlo en cuenta para valorar las distintas ofertas bancarias, ya que en general los bancos utilizan el reclamo de los tipos de interés, pero aprovechan estos resquicios para sacar más tajada a la operación.
Deberías poder negociar libremente qué compañía de seguro contratar para la cobertura de los daños de edificación.



Contratar un OCT (organismo de control técnico) y un laboratorio de ensayos:
Para que puedas contratar la póliza de seguro de daños materiales en la construcción (solo para obra nueva y en caso de venta antes de 10 años), la compañía aseguradora te va a exigir que exista una entidad de control de calidad de la edificación independiente de la dirección facultativa. Dicha entidad de control técnico necesitará conocer las características fundamentales del terreno (estudio geotécnico) y de los materiales (ensayos), que deberán realizarse por un laboratorio acreditado.



C) INICIO DE LAS OBRAS

Recuerda que NUNCA DEBES INICIAR LAS OBRAS si no has obtenido la preceptiva licencia urbanística o de obras, o no has realizado el estudio geotécnico ni contratado una entidad de control de calidad.
Entrega una copia de la licencia de obras a nuestro arquitecto.
Una vez que tengas concedida la licencia es necesario que el arquitecto tenga copia de ella para poder emitir el certificado de inicio de obra y obtener el libro de órdenes."



Contrata una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en la construcción.
El promotor es responsable en materia de seguridad y salud en la construcción conforme al R.D. 1627/1997, y aunque los técnicos de la dirección facultativa cuentan con seguro de este tipo, los jueces suelen condenar al promotor en caso de siniestro (es el que en última instancia asume el coste de las medidas de seguridad, por lo que se le supone directamente responsable de su implantación en la obra), por ello es muy recomendable que contrates una póliza de seguro que cubra esta responsabilidad. No es muy caro para viviendas unifamiliares y aunque no suele tener que utilizarse nunca, es una tranquilidad.



Exigir al constructor un PLAN DE SEGURIDAD:
El contratista principal y cada constratista están obligados a presentar cada uno un plan de seguridad que se ajuste a lo especificado en el estudio de seguridad del proyecto. Este plan de seguridad debes exigirlo tú como promotor, y debes facilitarlo al coordinador en materia de seguridad y salud (o a la dirección facultativa en caso de que no hubiera coordinador por no ser necesario).
El coordinador o la dirección facultativa examinarán el plan de seguridad presentado por el constructor, y si procede, emitirán la correspondiente ACTA DE APROBACIÓN o le comunicarán al constructor las deficiencias detectadas para que las subsane.



Comunicar el inicio de obras a la autoridad laboral competente:
Con el plan de seguridad aprobado, deberás, como promotor, comunicar el inicio de obras a la autoridad laboral competente.
Esta comunicación se realiza con un impreso normalizado.



D) DURANTE LAS OBRAS:

Notifica inmediatamente cualquier cambio de especificaciones a la dirección facultativa.
Si decides modificar cualquier aspecto, por intrascendente que parezca, deberás notificarlo inmediatamente a la dirección facultativa ANTES que al constructor.
Se convocará una reunión en la que se reflejará por escrito en un ACTA DE MODIFICACIÓN DE PROYECTO en la que deben quedar claros aspectos tales como la valoración económica de la modificación y si afecta a otros procesos o partes de la obra. Este acta será subscrita por todas las partes que intervengan en la obra (tú como promotor, el constructor o industrial implicado en la modificación, y la dirección facultativa).



Abonos parciales: certificaciones de obra.
La relación económica vas a tenerla tú directamente con el contratista (constructor). Lo habitual es que mensualmente el constructor te presente una factura para que se la abones.
Es MUY RECOMENDABLE que sigas el siguiente protocolo:
- Comprueba que la factura está desglosada y tiene el detalle de los trabajos realizados (lo que se conoce como ""relación valorada""). Si no hay relación valorada, solicítasela al constructor, de esta forma sabrás qué es lo que está pagando.
- Facilita una copia de la relación valorada a la dirección facultativa, que así podrá supervisar y comprobar que efectivamente se han realizado esos trabajos y que se han realizado bien.
- Pagua al constructor cuando la dirección facultativa te comunique que los trabajos se han realizado conforme a proyecto de forma correcta. En VARMER también te asesoraremos a la hora de realizar estas gestiones vigilando siempre tus intereses.



Caso particular: créditos hipotecarios
En el caso de que hayas solicitado un préstamo hipotecario a una entidad de crédito, lo mas probable es que te exijan presentar certificaciones de obra, para ir liberando poco a poco el dinero del préstamo.
Antes de la constitución del préstamo hipotecario, el banco o caja de ahorros te solicitará abundante documentación, entre ella la DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN, (solo en caso de obra nueva) generalmente será solicitada directamente desde la Notaría o la entidad de crédito al arquitecto redactor del proyecto.
Recuerda que un crédito hipotecario tiene peculiaridades, entre otras las siguientes:
- La entidad de crédito encarga a una sociedad de tasación la valoración de las obras proyectadas.
- Esta valoración no tiene porqué coincidir con la de proyecto.
- En muchos casos el crédito hipotecario no se concede por el total del valor de tasación, sino por un porcentaje en torno al 80%.



E) FINAL DE OBRA:

Certificado final de obra

El certificado final de la obra será expedido por la dirección facultativa. La emisión del certificado final de obra implica que a todos los efectos LA OBRA ESTÁ ACABADA, por lo que sólo se emitirá este certificado cuando realmente se hayan concluido todos los trabajos.
Acompañan al certificado una pequeña memoria de fin de obra, descriptiva de las fases de los trabajos, las incidencias ocurridas, fotografías, documentación técnica de las modificaciones...
La fecha de este certificado implica que comienza a contar el plazo de garantía que tienen las obras.
Este certificado TIENE QUE ESTAR VISADO por el colegio de arquitectos y el de arquitectos técnicos.
Si en la obra hubieran intervenido más técnicos con otros proyectos (electricidad, calefacción...) tendrás tantos certificados de fin de obra parciales como proyectos hubieras necesitado para poder hacer las obras.



Libro del edificio:
El arquitecto director de la obra te deberá facilitar el Libro del edificio, que se trata de un documento donde se recogen la siguiente documentación además del proyecto inicial:
- Planos de estado final de la obra (en caso de que hubiese habido modificaciones de proyecto aprobadas).
- Relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación.
- Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones y equipos.



Seguros de garantía por defectos de la construcción: (SOLO EN CASO DE OBRA NUEVA)
Vienen regulados por el art. 19 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Como promotor estás obligado a contratar los siguientes seguros en caso de obra nueva, SOLO SI TIENES PREVISTO TRANSMITIR EL INMUEBLE ANTES DE DIEZ AÑOS CONTADOS DESDE LA FECHA DE FIN DE OBRA.

a) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3 de la ley. y que son los siguientes:
- Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.
- Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.
- Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.
- Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

b) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
El tomador del seguro serás tú como promotor, y el beneficiario sería siempre el usuario final, que puedes ser tú u otra persona si decides vender el edificio.
Deberás exigirle al constructor EN TODO CASO un seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.



Acta de recepción provisional:
Finalizada la obra por completo se redacta el ACTA DE RECEPCIÓN PROVISIONAL (simultáneamente al certificado de fin de obra). A partir de la emisión del acta, recibes el edificio y corre el plazo de garantía. En general se trata de un documento que sólo lo exige la Administración en sus obras, y para particulares el certificado de fin de obra causa los mismos efectos, aunque llevamos un tiempo en el que los OCT vienen pidiendo expresamente un acta de recepción de las obras.

Licencia de primera ocupación:
Deberás solicitar al ayuntamiento la licencia de primera ocupación del edificio. Te exigirán el certificado de fin de obra y la documentación de las modificaciones (en caso de que las hubiera habido). es posible que los servicios técnicos municipales realicen una inspección en algunos casos.
En general, en municipios pequeños no suele ser necesaria.



Acta de recepción definitiva:
Superado el plazo de reserva de garantía pactado en el contrato, se emite el acta de recepción definitiva. Recibirás definitivamente la obra. Es importante que se proceda a una revisión exhaustiva de todos los posibles defectos que pudieran haberse producido desde la entrega provisional de la obra para su corrección.

Garantías de las que dispones:
Como usuario estarás amparado por la Ley 38/1999 de Ordenación de la edificación, art 19, y los seguros obligatorios especificados en el punto 22.



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